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租赁房屋合同到期 日本如何保护实体经济?

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租赁房屋合同到期 日本如何保护实体经济?

我有个老乡,在深圳福田开了一家米粉店,马路边的一个小门脸,一个月 3万。每三年签一次。他每天早上 8 点开门,晚上 12 点打烊,好不容易把生意做起来,每个月能有一些盈余。

但三年后,房东要求涨租金 10%。同时要“喝茶费” 10 万。不然就收回铺面。这个所谓的喝茶费,其实就是红包,是不退的。换句话说,就是房东对租客的敲诈勒索,看你生意好了,客流稳定了,你不给,反正有人租,马上让你走人,还让你复原店子原来的装修,恢复不了,扣除全部押金。后来疫情来了,然后他租了隔壁的一家门店,更大,租金反而便宜了 50%。开过店的都知道,这是深圳房东和二房东的日常操作。

现在国家提倡刺激消费,振兴实体经济,也一直三令五申要保护租客权益。经济复苏对我们每一个人都有利。所以我说说在国外看到的情况,也许有一些参考意义。

日本东京银座是全世界地价房价最贵的地段之一,街头有爱马仕专卖店,也有各种餐饮小店。很多都是上百年的。晚上很多小店都是排大队。我和当地的华人,日本人深入的交谈了下,了解了日本的开店情况。

根据《日经中文网》的数据,“从2023年7月~2024年6月银座的每坪(约3.3平方米)租金来看,世邦魏理仕定义为“主干道(High )”的中央大街和晴海大街为25万~42万日元(折算人民币每月3485元-5855元/平方米)。中心值为33.5万日元(折算人民币每月4670元/平方米),达到历史最高水平。银座二丁目等核心地块商铺,售价在 130万~180万元人民币/㎡,为全世界最贵地段之一。

我一直好奇的是,为什么他们的餐饮小店能开这么久?

东京银座的小餐厅(南七道摄)

我们先不扯什么文化传承,和那些工匠精神,我们身边其实有很多认真做饭做菜的人。最主要的一点:是对守规矩的人(好人)保护得好。

在日本,你要开店,租门店。和房东签合同,有普通合同和定期合同。一般倾向签普通合同,更有保障。

第一,合同章程很细,权责规定很清晰。“结构性损坏由房东负责(屋顶漏水、管道老化),但运营中设备、玻璃破裂、地面磨损等由租户负责。”租户有原状恢复义务(原状回復義務),租户退租时必须将房屋恢复到“原始状态”,包括清除装修、墙面粉刷、地板修复、电气设施清理等,方便房东租给下一个商家。

当然对开店的人,租房之前,也会有很多要求,包括资质,保证书、开店的环保,有些甚至需要店铺邻居同意等。这样对双方包括邻居,会有保障。避免纠纷。

因为细致,所以避免了扯皮拉筋的事,而且这些必须要落实在书面合同里,不是口头约定。

第二,对房东进行了强制性约束,不得随意涨租金或收回店铺。如果是普通合同,房东不能随意涨租金,更不能看生意好就赶租客,哪怕是租客不交租金,你也得通过法律手段解决。

如果房东如果未到期,想要收回店铺,自己使用或者出售,必须支付高额赔偿金给租户。一般标准是:普通商铺,赔偿6个月至2年租金;知名老店, 赔偿3~5年租金,如果是住宅,3~6个月租金。如果租户不同意,房东就不能收回,也不能随意进入租赁中的店铺和房间。如果要拆迁,市政拆迁会优先协商,而不是强制清退。拆迁前,必须提前一年进行公示,还要谈妥补偿。

日本的《借地借家法》第28条:“解约或不续租,必须有正当事由(正当事由制度)。”也就是说,即使租约到期,若无正当理由,房东无权解除合同。“正当理由 ”包括房东自己急用,同时考虑承租人的利益,房东按市场标准,给予补偿。

这些赔偿金的组成:

日本的商铺租赁合同一般为长期合同,有的可达10年甚至更长时间,且续约时有“优先承租权”。《借地借家法》:对租户的保护极强,比如租约期满后,房东若想终止合同必须提出“正当理由”(如自用、违约),否则强制续租。

第三,税收优惠。《借地借家法》规定,税收政策上,传承老店可享受部分税收减免(如遗产税),日本的遗产税是全球最高水平之一。税率在10%~55%之间(中国是少数没有遗产税的国家之一)。但对于中小型老店传承,实行特殊减免政策 “事业继承税制”。

股权部分100%免征遗产税,老店所在的不动产如果仍在用于经营,可享受最高 80%免税。如果无法一次性缴税,可以申请最长20年分期缴纳(含5年宽限期)。这降低了中小型的老店,因继承人要交税,而被迫卖掉或关闭的概率。

日本筑地市场的餐饮店就是很好的例子。筑地市场( ,离银座不远)建于1935年,是东京乃至全日本最著名的海鲜及农产品批发市场,有“日本厨房”之称。但因设施老旧、防灾功能差、交通拥堵严重,东京市政府为了当时的奥运会,决定将其搬迁至丰洲市场( )。但是超过85%的摊贩反对搬迁,部分同意的摊贩,获赔了数千万日元。最后折中处理,筑地里面的海鲜市场关闭搬迁,但外围的餐饮门店,依然保留和正常经营。

东京筑地市场的牛腩饭(南七道摄)

在日本东京筑地市场的外围,有一家很小的牛腩饭店,开了超过 75 年了,现在在小红书很火,成了所谓的网红店。只有 3 把椅子,其他的人只能站着吃,店铺大概只有 20 平不到。早上 6 点多,就开始排队,包括本地人和游客,大概需要半个多小时。说实话,这个牛腩饭有点偏咸,没有传说中的那么好吃。

类似这样的小店老店,在当地不少,很多都是上百年的,没有人来拆迁,也没有人能随意赶走租客,所以日本的实体经济一直比较持续。还是我们老祖宗那句话,有恒产者有恒心。

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