我有个老乡，在深圳福田开了一家米粉店，马路边的一个小门脸，一个月 3万。每三年签一次。他每天早上 8 点开门，晚上 12 点打烊，好不容易把生意做起来，每个月能有一些盈余。

但三年后，房东要求涨租金 10%。同时要“喝茶费” 10 万。不然就收回铺面。这个所谓的喝茶费，其实就是红包，是不退的。换句话说，就是房东对租客的敲诈勒索，看你生意好了，客流稳定了，你不给，反正有人租，马上让你走人，还让你复原店子原来的装修，恢复不了，扣除全部押金。后来疫情来了，然后他租了隔壁的一家门店，更大，租金反而便宜了 50%。开过店的都知道，这是深圳房东和二房东的日常操作。

现在国家提倡刺激消费，振兴实体经济，也一直三令五申要保护租客权益。经济复苏对我们每一个人都有利。所以我说说在国外看到的情况，也许有一些参考意义。

日本东京银座是全世界地价房价最贵的地段之一，街头有爱马仕专卖店，也有各种餐饮小店。很多都是上百年的。晚上很多小店都是排大队。我和当地的华人，日本人深入的交谈了下，了解了日本的开店情况。

根据《日经中文网》的数据，“从2023年7月～2024年6月银座的每坪（约3.3平方米）租金来看，世邦魏理仕定义为“主干道（High ）”的中央大街和晴海大街为25万～42万日元（折算人民币每月3485元-5855元/平方米）。中心值为33.5万日元（折算人民币每月4670元/平方米），达到历史最高水平。银座二丁目等核心地块商铺，售价在 130万～180万元人民币/㎡，为全世界最贵地段之一。

我一直好奇的是，为什么他们的餐饮小店能开这么久？

东京银座的小餐厅（南七道摄）

我们先不扯什么文化传承，和那些工匠精神，我们身边其实有很多认真做饭做菜的人。最主要的一点：是对守规矩的人（好人）保护得好。

在日本，你要开店，租门店。和房东签合同，有普通合同和定期合同。一般倾向签普通合同，更有保障。

第一，合同章程很细，权责规定很清晰。“结构性损坏由房东负责（屋顶漏水、管道老化），但运营中设备、玻璃破裂、地面磨损等由租户负责。”租户有原状恢复义务（原状回復義務），租户退租时必须将房屋恢复到“原始状态”，包括清除装修、墙面粉刷、地板修复、电气设施清理等，方便房东租给下一个商家。

当然对开店的人，租房之前，也会有很多要求，包括资质，保证书、开店的环保，有些甚至需要店铺邻居同意等。这样对双方包括邻居，会有保障。避免纠纷。

因为细致，所以避免了扯皮拉筋的事，而且这些必须要落实在书面合同里，不是口头约定。

第二，对房东进行了强制性约束，不得随意涨租金或收回店铺。如果是普通合同，房东不能随意涨租金，更不能看生意好就赶租客，哪怕是租客不交租金，你也得通过法律手段解决。

如果房东如果未到期，想要收回店铺，自己使用或者出售，必须支付高额赔偿金给租户。一般标准是：普通商铺，赔偿6个月至2年租金；知名老店， 赔偿3~5年租金，如果是住宅，3~6个月租金。如果租户不同意，房东就不能收回，也不能随意进入租赁中的店铺和房间。如果要拆迁，市政拆迁会优先协商，而不是强制清退。拆迁前，必须提前一年进行公示，还要谈妥补偿。

日本的《借地借家法》第28条：“解约或不续租，必须有正当事由（正当事由制度）。”也就是说，即使租约到期，若无正当理由，房东无权解除合同。“正当理由 ”包括房东自己急用，同时考虑承租人的利益，房东按市场标准，给予补偿。

这些赔偿金的组成：

日本的商铺租赁合同一般为长期合同，有的可达10年甚至更长时间，且续约时有“优先承租权”。《借地借家法》：对租户的保护极强，比如租约期满后，房东若想终止合同必须提出“正当理由”（如自用、违约），否则强制续租。

第三，税收优惠。《借地借家法》规定，税收政策上，传承老店可享受部分税收减免（如遗产税），日本的遗产税是全球最高水平之一。税率在10%～55%之间（中国是少数没有遗产税的国家之一）。但对于中小型老店传承，实行特殊减免政策 “事业继承税制”。

股权部分100%免征遗产税，老店所在的不动产如果仍在用于经营，可享受最高 80%免税。如果无法一次性缴税，可以申请最长20年分期缴纳（含5年宽限期）。这降低了中小型的老店，因继承人要交税，而被迫卖掉或关闭的概率。

日本筑地市场的餐饮店就是很好的例子。筑地市场（ ，离银座不远）建于1935年，是东京乃至全日本最著名的海鲜及农产品批发市场，有“日本厨房”之称。但因设施老旧、防灾功能差、交通拥堵严重，东京市政府为了当时的奥运会，决定将其搬迁至丰洲市场（ ）。但是超过85%的摊贩反对搬迁，部分同意的摊贩，获赔了数千万日元。最后折中处理，筑地里面的海鲜市场关闭搬迁，但外围的餐饮门店，依然保留和正常经营。

东京筑地市场的牛腩饭（南七道摄）

在日本东京筑地市场的外围，有一家很小的牛腩饭店，开了超过 75 年了，现在在小红书很火，成了所谓的网红店。只有 3 把椅子，其他的人只能站着吃，店铺大概只有 20 平不到。早上 6 点多，就开始排队，包括本地人和游客，大概需要半个多小时。说实话，这个牛腩饭有点偏咸，没有传说中的那么好吃。

类似这样的小店老店，在当地不少，很多都是上百年的，没有人来拆迁，也没有人能随意赶走租客，所以日本的实体经济一直比较持续。还是我们老祖宗那句话，有恒产者有恒心。